Как ИП продать недвижимость и не попасть под НДФЛ: разъяснение Минфина

Минфин пояснил, когда индивидуальный предприниматель вправе облагать доход от продажи недвижимости по правилам УСН, а не по ставке НДФЛ.

Ключевое: не всякая продажа недвижимости попадает под спецрежим. Чтобы применить УСН, должны соблюдаться два обязательных условия.

Согласно письму Минфина от 28.11.2024 № 03-11-11/120087:

1️⃣ Вид деятельности, связанный с продажей объектов недвижимости, должен быть заявлен ИП в ЕГРИП.
Это значит, что продажа должна соответствовать коду ОКВЭД, внесённому при регистрации или при последующих изменениях. Доход без «правильного» кода автоматически выбывает из предпринимательских и рассматривается как личный.

2️⃣ Сам объект недвижимости должен использоваться в предпринимательской деятельности.
То есть он не просто принадлежал ИП, но и применялся в рамках бизнеса — сдавался в аренду, использовался как офис, склад, производственное помещение и т.д.

Если хотя бы одно из этих условий не выполнено —
доход будет облагаться как доход физлица — по правилам главы 23 НК РФ (НДФЛ), а не как выручка ИП по УСН.

Минфин прямо указывает: реализация недвижимости вне предпринимательской деятельности — это не бизнес, а личная сделка. А значит, и налог другой.

Вывод
Если вы — ИП и планируете продавать недвижимость, не забудьте проверить:

— есть ли в ЕГРИП нужный ОКВЭД,
— использовался ли объект в вашей бизнес-деятельности.

Это поможет избежать вопросов со стороны налоговой — и применения ставки 13–15% вместо 6%.

💡 Для желающих свериться с первоисточником: письмо Минфина № 03-11-11/120087 от 28.11.2024.